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外断熱の設計事務所イエローベスト
外断熱工法を採用して、なるべく空調機に頼らずに過ごせる省エネで居心地の良い快適な住まいを住宅専門の建築家が提案します｡通風、採光や構造を重視してメンテナンスやシックハウス対策にも気を配る、安心して過ごせる居住性重視のやさしい住まいづくりです。住宅エコポイントの利用や長期優良住宅の認定が可能です。主に東京･横浜を中心に広い範囲で活動する設計事務所です。
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倒産被害者とならないための注意事項

富士ハウス破産から学ぶこと

富士ハウスは関東、近畿地方などで木造注文住宅を手掛ける住宅メーカーで、平成21年1月29日、自己破産しました。負債総額は関連会社を含め約640億円。元施主に建築代金の7割から全額を着工前に支払わせてしまったため、倒産によって1000万円以上を支払ったのに家が完成しないケースが多く発生し社会問題となりました。

多数の施主が旧経営陣に損害賠償を求め静岡地裁に提訴しました。平成21年12月24日に第5回の口頭弁論が行われましたが、和解に至らず裁判の決着は持ち越されました。建設会社が破産した場合に建て主を保護する法律は整備されていません。建設会社の破産が建て主に与える影響の大きさが浮き彫りになったと言えるでしょう。

消費者は何に気をつければよいか

富士ハウス残した教訓

「富士ハウス残した教訓」　読売新聞特集記事
読売新聞平成21年12月25日付朝刊の静岡版で特集された「富士ハウス残した教訓」にイエローベスト設計者他２氏専門家によるコメントが掲載されました。

－消費者は何に気をつければよいのでしょう－

■注文主保護の法律ない
（「欠陥住宅全国ネット」事務局長の河合敏男弁護士）
「建設業法は『住宅の工事費用を前払いする場合、注文主は業者に対し、倒産に備えて保証人や代わりの業者を立てるよう求めることができる』と定めているのに、一般には知られていない。　( 中略）　業者が倒産した場合に注文主を保護する法律も整備されていない。工事代金を前払いする危険性を周知する消費者教育を推進することに加え、業者に住宅完成保証制度加入を義務づけるなど、注文主を保護するための法律を整備することが必要だ。」

■情報や交渉力で格差
（「NPO法人京都消費者契約ネットワーク」事務局長の長野浩三弁護士）
「消費者が業者に代金を前払いしたが、サービスや物を受けとる前に業者が倒産し、サービスも代金の返金も受けられなくなった事例にあたる。　( 中略）業者と消費者の間に、情報や交渉力の面で格差があることを示している。代金を前払いする場合は、経営状況に関する情報を業者に事前に開示させるなど、消費者が被害に遭うのを防ぐための制度を整備する必要がある。」

■消費者は自己防衛が必要
（設計事務所「イエローベスト」の高城芳昭一級建築士）
「注文住宅の購入には大きなリスクがある。消費者は自己防衛が必要だ。工事代金の支払いは出来高払いが基本。多額の前払い金には応じてはいけない。　( 中略）　業者も慎重に選ばなければならない。1社に絞らず数社から意見を聞き、手掛けた例を見せてもらう。実際の購入者を紹介してもらい、意見を聞くのも良い。請負契約書に添付される『請負契約約款』に書いてあるトラブル時の解決方法や支払い方法、契約解除の場合の措置などを必ず確認し、説明を求める。いかに丁寧に説明してもらえるかが良い業者選びのポイントだ。」

建築家との住まいづくり

倒産被害者とならないための注意事項

事業者の破産で想定される被害
建設会社や住宅販売会社など住宅を供給する企業は、新築住宅を引渡してから10年間は住宅の主要構造部の欠陥や雨漏りについて補修する義務が法律で定められています。

しかし、建設会社や住宅販売会社である契約先が破産してしまった場合、欠陥の補修や約束されていた保証、アフターサービス等を求めていく先はないということになり、下請業者等を知っていたとしても、直接の契約関係がないため無償での修理を求めることができず社会問題となりました。

2009年10月から住宅瑕疵担保履行法の施行により、引渡し後の主要構造部の欠陥や雨漏りについて、住宅かし保険や保証金の供託義務により消費者保護が行われるようになりました。

ただし、この保証は引き渡し後が対象となるため、工事途中で建設会社が倒産した場合の保証は含まれません。

建築途中での倒産
建築途中で建設会社が倒産した場合、建て主は請負契約を解除しないとその後の工事を他社へ依頼して進めることができません。請負契約を解除して出来形での引渡しを受け、それに見合った工事費を支払って清算することになります。

引継ぎ会社との契約では、保証やアフターサービス等で不利な条件が含まれないよう注意しなければなりません。

破産宣告がなされた場合は、裁判所より選任された破産管財人が法律に基づき公平な処理を行うことになります。この場合、建物の管理処分権は破産管財人に委ねられています。早急に破産管財人に連絡を取り、契約解除について話し合いをする必要があります。

引渡し前に住宅販売会社が倒産した場合
物件の引渡し前にマンションや建売の住宅販売会社が倒産してしまった場合、手付金等に保全措置が講じられていれば、手付金は保証会社から返金されます。

新築の未完成物件の場合、売買金額の5 ％を超える場合、または1 000 万円を越える場合は手付金等を法で定められた保全措置を講じなければならないことになっています。契約解除の申し出は、自己都合による手付放棄の解除となることがあるので注意が必要です。

被害を回避するための対策
建築途中での建設会社倒産の被害を極力少なくする対策は、なるべく工事の出来高に応じた支払い方法とすることです。請負契約で支払い回数を工事の出来高に応じ、例えば契約時1、着工時3、上棟時3、完成時3といった割合で支払う方法です。

工事の出来高に応じた支払い方法の参考として、社団法人住宅生産団体連合会のホームページに住宅建設工事の前払い金ガイドラインがありますので参照して下さい。

その他の対策として、建設会社が倒産した場合、工事の中断や他の業者に工事を継続してもらうために必要な追加費用などについて、その費用の一定割合を保障する任意の住宅完成保証制度を利用する方法があります。

前金払いがある場合、注文主は工事完成保証人を立てるよう建設会社に請求することができると建設業法に定められています。これは契約上の工事完成保証人を定めてもらうことによって、万一工事中に契約業者が倒産しても保証人業者が工事を引き続き行ってもらえるというものです。しかし、住宅建設では一般的に行われているものではありません。

請負契約での注意点
請負契約書には請負契約約款、見積書や設計図書、工程表などが添付されます。請負契約約款は、当事者間でトラブルが生じた場合の解決方法などが書かれている大切なもので、契約者は必ず内容を確認しなければならないものです。

一般的に広く利用されている「民間連合協定工事請負約款」があるので、比較してみるのもよいでしょう。引渡しの時期と出来高に応じた支払い方法、契約解除する場合の措置などは念入りなチェックが必要です。

一般にハウスメーカーや工務店は建設業許可のほか、建築士事務所登録を取得しています。請負契約と同時に建築士事務所との設計工事監理契約も行われることになるのです。契約には管理建築士または所属建築士より建て主に対し、重要事項について説明することが義務づけられています。主な重要事項は、作成する設計図書の種類、工事と設計図書との照合方法、工事監理の実施内容の報告方法などです。

業者選びの注意点
家づくりで大切なことは、確かな情報をなるべく多く得ることです。業者や業界の情報だけでなく、新法や減税、新製品等ありとあらゆる情報です。新聞や雑誌、インターネットなどで常に新しい情報を得るよう心掛けることが大切です。また、業者は1社に絞らず数社から意見を聞くことで、多くの情報を得ることができます。店舗だけでなく手掛けた事例等を見せてもらい、購入者の意見を直接聞くことも良い方法です。

設計施工の場合、業者の設計や工事内容のチェック体制がどれだけ厳格に行われるかの確認が必要です。設計や工事監理がハウスメーカーや工務店のような設計･施工の場合、設計図書や工事内容のチェックが社内検査となってしまうからです。やはりチェックはハウスメーカーや工務店と利害関係のない第三者の建築士や検査機関によって行われることが望まれます。

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住宅瑕疵担保履行法
住宅瑕疵担保履行法は平成21年10月1日より完全施行となりました。資金確保が義務付けされるのは、新築住宅を引き渡たす建設業の許可を受けた建設会社や宅建業の免許を取得している売主など事業者となります。よって必要な手続きは事業者が行うため、住宅購入者が行う必要はありません。

資金確保の方法として、国が指定する保険法人に保険料を支払う方法、または一定額の保証金を法務局などの供託所に10年間預けておく供託方法のどちらかを選択して実施しなければなりません。

この法律で救済されないもの
この保証は引き渡し後が対象となるため、工事途中で建設会社が倒産した場合の保証は含まれていません。供託の場合、実際の供託を行う前に建設会社が倒産してしまった場合には供託金の還付を受け取れないこともあります。また保険方法で利用できる紛争処理は、供託方法の場合利用することができません。

この法律の義務付けは、建設業の許可を受けた建設業者と宅建業の免許を受けた宅地建物取引業者が対象となります。請負代金が1500 万円未満の工事や木造住宅で延べ床面積150㎡未満の工事などを行っている建設業者は、建設業の許可を受けなくても工事をすることができるため、今回の義務付けの対象外です。ただし、建設業の許可を受けない業者であっても、ほぼ同じ保証が受けられる任意の保険があります。

この内容は週刊ダイヤモンド誌6月6日特大号に掲載されました。

家づくりお役立ち講座
（株）主婦と生活社「私の家づくり」 no.63
「家を建てる前に知っておきたい契約のこと」
「私の家づくり」 no.64
「瑕疵（かし）担保責任について知っておこう」
「私の家づくり」 no.65
「起こるかもしれないあんなトラブルこんなトラブル」

被害を避けるための防衛策、購入時の注意点など詳しい説明が掲載されています。新築をお考えの方ぜひ参考にして下さい。